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Der durch den Krieg mit dem Iran ausgelöste Anstieg von Inflation und Zinsen setzt sowohl Kaufinteressenten als auch der deutschen Bauwirtschaft stark zu. Nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Interhyp sind Immobilienkredite hierzulande derzeit so teuer wie seit 2009 nicht mehr. Für Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegt der durchschnittliche Zinssatz laut Interhyp aktuell bei knapp 4,5 Prozent, erklärte Vorstandschef Jörg Utecht.
Im Mai hatte der Durchschnitt noch bei 3,9 Prozent gelegen. Damit wurde das bisherige Hoch von Ende 2023 mit gut 4,4 Prozent inzwischen überschritten. Vergleichbar hohe Werte gab es zuletzt in der Finanzkrise 2009, was nicht nur aus Interhyp-Daten, sondern auch aus Zahlen der Bundesbank zu Wohnungsbaukrediten für private Haushalte hervorgeht. Als Hauptgründe nennt Utecht die erneute Zuspitzung des Iran-Konflikts und die dadurch verstärkten Inflationsängste.
Die Europäische Zentralbank reagierte darauf mit höheren Leitzinsen, um den Preisauftrieb einzudämmen. Dieser Schritt wirkt sich wie üblich auch auf die Konditionen für Baufinanzierungen aus. Nach Einschätzung Utechts könnten die Bauzinsen erst dann wieder deutlicher sinken, wenn sich der Konflikt im Iran nachhaltig entschärft. Derzeit gebe es dafür allerdings kaum Anzeichen.
Günstigere Kaufpreise werden durch teure Kredite schnell aufgezehrt
Zwar haben Immobilien die Rekordpreise aus der Zeit vor dem Ende der Niedrigzinsphase 2022 noch nicht wieder erreicht. Der Vorteil niedrigerer Preise werde jedoch durch die gestiegenen Finanzierungskosten rasch aufgefressen. Bei einer typischen Finanzierung bedeute der jüngste Zinsanstieg laut Utecht fast 200 Euro zusätzliche Belastung pro Monat. Das sorge bei vielen Interessenten für Zurückhaltung. Trotzdem gebe es weiterhin Möglichkeiten, den Kauf günstiger zu gestalten.
Ein zentraler Hebel seien Preisverhandlungen mit den Eigentümern. Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), sagt, viele Verkäufer orientierten sich noch immer an den Spitzenwerten aus den Jahren 2021 und 2022. Die im Internet aufgerufenen Summen seien oft Wunschpreise, die am Ende nicht mehr in dieser Höhe beurkundet würden. Steigen die Zinsen spürbar, müssten die Preise entsprechend nachgeben, so Wohltorf.
Verkäufer zeigen sich zunehmend kompromissbereit
Auch Interhyp beobachtet, dass Eigentümer häufiger zu Preisnachlässen bereit sind. Besonders bei Bestandsimmobilien ließen sich im Gespräch oft Abschläge erzielen, berichtet Utecht.
Die Marktstimmung bleibt dennoch angespannt. Nach Angaben des IVD werden derzeit weniger Kaufverträge vermittelt als in den vergangenen Jahren. Viele potenzielle Käufer seien verunsichert und hielten sich zunächst zurück.
Wohnungsbau gerät weiter unter Druck
Von der Entwicklung betroffen sind nicht nur private Käufer. Nach Einschätzung des Landesverbands bayerischer Bauinnungen trifft der Zinsanstieg vor allem den Wohnungsbau mit erheblichen Folgen. In Bayern lag das Auftragsminus im Wohnungsbau bis Juli 2026 kumuliert bei 3,2 Prozent gegenüber dem bereits schwachen Vorjahr. Im direkten Vergleich der zurückliegenden zwölf Monate belief sich der Rückgang im Juli sogar auf 8,2 Prozent. Auch wenn diese Zahlen aus Bayern stammen, zeigt sich ein ähnliches Bild in anderen Bundesländern.
Viele Bauunternehmen verfügten kaum noch über neue Wohnungsbauaufträge, heißt es aus dem Verband. Wenn überhaupt noch Aufträge vorhanden seien, reichten diese vielfach nur bis zum Ende des Jahres 2026. Dabei handele es sich häufig noch um Projekte, die vor dem starken Inflations- und Zinsanstieg angestoßen wurden. Entsprechend rechnet die Branche auch in diesem Jahr mit weiter sinkenden Fertigstellungszahlen.
LBS: Das größte Problem ist oft das fehlende Eigenkapital
Kunden von Bausparkassen sind vergleichsweise im Vorteil, weil die Kreditzinsen bereits Jahre vor der Auszahlung beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt werden. Darauf verweist ein Sprecher der Landesbausparkasse Süd in Stuttgart.
Aus Sicht der LBS sind die Zinsen derzeit jedoch nicht einmal das größte Hindernis beim Immobilienkauf. Ausschlaggebender seien die stark gestiegenen Material- und Lohnkosten am Bau, hohe Nebenkosten sowie eine ausufernde staatliche Regulierung. Dadurch sei die größte Hürde für viele Haushalte nicht die monatliche Kreditrate, sondern das fehlende Eigenkapital. Besonders junge Menschen und Familien hätten damit zu kämpfen.
Auch Mieter bekommen die Entwicklung zu spüren
Die Folgen höherer Zinsen machen sich letztlich auch auf dem Mietmarkt bemerkbar. Hans Maier, Direktor des Verbands bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW), sagt, der Effekt falle bei seinen Mitgliedsunternehmen etwas gedämpfter aus, weil diese vielfach mit Fördermitteln bauten.
Zu den Mitgliedern des VdW und der entsprechenden Verbände in anderen Regionen zählen vor allem Wohnungsgenossenschaften und kommunale Gesellschaften mit vergleichsweise günstigen Beständen. Ganz verschont blieben aber auch sie nicht, betont Maier. Steigende Zinsen erhöhten die Baukosten, was sich letztlich auch auf die Mieten auswirken könne. Dann werde eine Wohnung womöglich um etwa einen Euro pro Quadratmeter teurer. Zudem erwartet Maier, dass private Unternehmen künftig noch stärker um staatliche Fördermittel für den Wohnungsbau konkurrieren werden. Dieses Phänomen dürfte nicht nur auf Bayern beschränkt bleiben.
Quelle: dpa/bearbeitet durch Julian Weber
