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Berliner Debatte um Wohnungs-Vergesellschaftung: Viele offene Rechtsfragen
Die mögliche Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände beschäftigt Berlin seit Jahren. Angesichts der Aussicht auf eine rot-grün-rote Regierung flammt die Diskussion erneut auf. Gleichzeitig will die Bundesregierung den Berliner Kurs mit einem Investitionsschutzgesetz bremsen. Juristisch ist beides heikel: Sowohl die Sozialisierung selbst als auch ein solches Bundesgesetz werfen schwierige verfassungsrechtliche Fragen auf.
Artikel 15 des Grundgesetzes als Ausgangspunkt
Im Mittelpunkt der Debatte steht meist Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt es grundsätzlich, Grund und Boden sowie bestimmte Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Voraussetzung ist, dass das Gesetz auch Art und Umfang der Entschädigung regelt.
Allerdings wurde dieser Verfassungsartikel bisher noch nie praktisch angewandt. Genau deshalb ist umstritten, wie er auszulegen ist. Gerichtliche Entscheidungen, die als Orientierung dienen könnten, gibt es kaum.
Der Potsdamer Rechtsprofessor Thorsten Schmidt weist darauf hin, dass ein Vergesellschaftungsgesetz wohl am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gemessen werden müsste. Es müsste also einem legitimen Ziel dienen sowie geeignet, erforderlich und angemessen sein. Nach seiner Einschätzung wäre das bei den Berliner Plänen fraglich, weil es mildere Mittel gebe, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Allerdings ist auch unter Juristen umstritten, ob Artikel 15 überhaupt einer solchen Prüfung unterliegt.
Berliner Landesverfassung schützt Eigentum besonders stark
Eine zusätzliche Rolle spielt die Verfassung des Landes Berlin. Nach Schmidts Ansicht schützt auch sie das Eigentum, enthält aber anders als das Grundgesetz keine ausdrückliche Regelung, die eine Vergesellschaftung erlaubt. Daraus folge, dass Eigentum in Berlin unter Umständen weitergehend geschützt sei als auf Bundesebene.
Grundsätzlich gilt zwar der Vorrang des Bundesrechts vor dem Landesrecht. Doch es gibt eine wichtige Ausnahme: Wenn Landesverfassungen eigene Grundrechte garantieren, können diese fortbestehen. Eine Landesverfassung darf also beim Grundrechtsschutz weiter gehen als das Grundgesetz. Deshalb hält Schmidt es für zweifelhaft, ob eine Vergesellschaftung in Berlin überhaupt verfassungsgemäß umgesetzt werden könnte.
Streitpunkt Entschädigung
Zu einem anderen Ergebnis kam 2023 mehrheitlich eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission. Die Mehrheit der 13 Mitglieder bewertete die Sozialisierung großer Wohnungsunternehmen in Berlin grundsätzlich als zulässig. Zu den Beteiligten gehörten unter anderem die frühere Bundesjustizministerin Herta Däubler-Gmelin und Ann-Katrin Kaufhold, heute Vizepräsidentin des Bundesverfassungsgerichts.
Der Bonner Rechtsprofessor Wolfgang Durner, ebenfalls Mitglied der Kommission, betont jedoch: Eine Vergesellschaftung wäre nur gegen angemessene Entschädigung der betroffenen Unternehmen möglich. Bei klassischen Enteignungen orientiere sich diese meist am Marktwert. Zwar könne der Gesetzgeber im Grundsatz auch darunter bleiben. Doch je stärker der entzogene Wert auf Leistungen des Eigentümers beruhe, desto näher müsse die Entschädigung am Marktwert liegen.
Gerade in Berlin stellt sich daher die Frage, ob Wohnungsunternehmen den Wertzuwachs ihrer Bestände selbst erwirtschaftet haben oder ob dieser vor allem auf der allgemeinen Marktentwicklung beruht. Sollte das Bundesverfassungsgericht eine Vergesellschaftung im Grundsatz billigen, bei der Entschädigung aber eine stärkere Orientierung am Marktwert verlangen, könnten auf Berlin laut Durner zusätzliche Kosten in zweistelliger Milliardenhöhe zukommen.
Bundesregierung plant schärfere Hürden
Ob Berlin tatsächlich Wohnungen vergesellschaftet, ist derzeit offen. Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) hat angekündigt, dies mit einem Bundesgesetz zum Investitionsschutz erschweren zu wollen. Demnach soll eine Vergesellschaftung nur dann möglich sein, wenn ein Land nachweist, dass alle anderen Mittel ausgeschöpft wurden.
Befürworter der Vergesellschaftung, darunter die Berliner Linken-Politikerin Elif Eralp, halten diesen Vorstoß für verfassungswidrig. Auch hier ist die Rechtslage kompliziert. Nach Einschätzung von Professor Schmidt können sowohl der Bund als auch die Länder Regelungen zur Vergesellschaftung erlassen. Der Bund müsste jedoch begründen, warum ein bundesweites Gesetz erforderlich ist.
Bund darf nicht einfach pauschal verbieten
Nach Schmidts Auffassung dürfte der Bund seine Gesetzgebungskompetenz zudem nicht dafür nutzen, Vergesellschaftungen schlicht generell zu untersagen. Er müsse vielmehr eine inhaltlich positive Regelung schaffen. Ein Gesetz könnte also etwa den Schutz des Eigentums und die Absicherung von Investitionen betonen und zugleich die Interessen der Mieter berücksichtigen.
Wahrscheinlich Fall für Karlsruhe
Letztlich dürfte der Konflikt wohl das Bundesverfassungsgericht beschäftigen. Betroffene Wohnungsunternehmen könnten Verfassungsbeschwerde einlegen und sich auf verletzte Grundrechte berufen. Außerdem könnten der Bund, ein Land oder ein Viertel der Bundestagsabgeordneten ein Vergesellschaftungsgesetz im Wege der Normenkontrolle prüfen lassen. Dasselbe wäre auch bei einem Investitionsschutzgesetz möglich.
Bis es in Karlsruhe eine abschließende Klärung gibt, dürfte allerdings noch einige Zeit vergehen.
Quelle: dpa/bearbeitet durch Julian Weber
