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Mit Blick auf die hohe Inflation und deutlich teurere Immobilienkredite halten sich viele potenzielle Käuferinnen und Käufer derzeit zurück. Das Hamburger Gewos-Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung rechnet deshalb für dieses Jahr mit einer spürbaren Abkühlung am deutschen Immobilienmarkt.
Nach Einschätzung des Instituts endet damit ein zweijähriger Aufwärtstrend bei den Verkaufszahlen. Als Ursache nennt Gewos das eingetrübte wirtschaftliche und geopolitische Umfeld im Zusammenhang mit dem Iran-Krieg. Neben den Bauzinsen legten auch Baukosten und allgemeine Verbraucherpreise wieder stärker zu. Hinzu kämen Unsicherheiten durch Kriege und Handelskonflikte sowie strengere Kreditvergaben der Banken.
Deutlich weniger Käufe erwartet
Gewos prognostiziert für 2026 rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien. Dazu zählen Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Wohnbauland. Das wären 4,4 Prozent weniger als 2025. Auch der Umsatz dürfte zurückgehen und bei knapp 211 Milliarden Euro liegen, was einem Minus von 2,0 Prozent entspricht. Bei Gewerbeimmobilien rechnet das Institut sogar mit noch stärkeren Rückgängen.
Im zweiten Quartal habe die Nachfrage nach Wohneigentum bereits einen klaren Rückschlag erlitten, sagte Gewos-Experte Sebastian Wunsch. So seien auf Immobilienportalen weniger Anfragen zu beobachten gewesen, während sich Verkaufszeiten verlängert hätten.
Besonders stark dürfte die Zahl der Käufe von Eigenheimen sinken – um mehr als fünf Prozent. Ähnlich schwach entwickelt sich laut Prognose der Markt für Wohnbauland. Etwas robuster zeigen sich dagegen Mehrfamilienhäuser: Hier könnten die Transaktionen leicht zulegen, weil Investoren von steigenden Mieten profitieren.
Gewos wertet jedes Jahr abgeschlossene Kaufverträge aus allen kreisfreien Städten und Landkreisen in Deutschland aus. Für die aktuelle Prognose nutzte das Institut Daten der Gutachterausschüsse aus dem ersten Halbjahr. In den Jahren 2024 und 2025 waren Verkäufe und Umsatz demnach noch deutlich gestiegen.
Bauzinsen auf höchstem Stand seit 2011
Als wichtigsten Auslöser für die aktuelle Marktschwäche nennt Gewos die gestiegenen Finanzierungskosten. Laut Barkow Consulting lagen die Zinsen für Baukredite mit zehnjähriger Bindung zuletzt bei rund 4,25 Prozent pro Jahr – so hoch wie seit Mai 2011 nicht mehr.
Gerade beim Immobilienkauf machen sich selbst kleine Zinsaufschläge schnell bemerkbar, weil meist große Kreditsummen benötigt werden. Fachleute halten weitere Steigerungen für möglich. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung sieht die Bauzinsen bereits auf dem Weg in Richtung 4,5 Prozent.
Nach Einschätzung von Wunsch deuten die schwachen Verkäufe von Bauland zudem auf neue Probleme im Wohnungsbau hin. Die zuletzt wieder gestiegenen Baugenehmigungen könnten daher erneut nachgeben. Auch auf mittlere Sicht sieht Gewos für den deutschen Immobilienmarkt derzeit nur begrenzte Wachstumsmöglichkeiten.
Quelle: dpa/bearbeitet durch Julian Weber
