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UBS: Blasenrisiko am Immobilienmarkt in Frankfurt und München nur noch moderat
Trotz weiterhin hoher Wohnimmobilienpreise stuft die Schweizer Großbank UBS das Risiko einer Immobilienblase in Frankfurt und München inzwischen nur noch als moderat ein. Zu diesem Schluss kommt die Bank in einer aktuellen Untersuchung. Von einer Immobilienblase sprechen Fachleute, wenn sich die Preise für Häuser und Wohnungen deutlich von Einkommen, Mieten und dem tatsächlichen Wert der Objekte entfernen.
Nach Einschätzung der UBS hat sich die Gefahr in Frankfurt spürbar verringert, vor allem wegen sinkender Immobilienpreise. Auch in München sei das Risiko derzeit begrenzt. Dort wirkten vor allem hohe Zinsen und teure Baukosten dämpfend auf den Markt.
Noch im Jahr 2022 gehörten Frankfurt und München laut UBS weltweit zu den Städten mit besonders hohem Blasenrisiko. Seither seien die Kaufpreise infolge gestiegener Finanzierungskosten inflationsbereinigt deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig legten Verbraucherpreise und Einkommen zu.
Index untersucht 23 Metropolen weltweit
Für den „Global Real Estate Bubble Index“ wertete die UBS die Wohnungsmärkte in 23 Großstädten rund um den Globus aus. Dabei vergleicht die Bank Kaufpreise und Mieten mit der Entwicklung von Einkommen und Wirtschaftsleistung. Zudem fließen die Verschuldung privater Haushalte sowie die Lage im Bausektor in die Bewertung ein.
Solche Übertreibungen gelten als ernstes Warnsignal. Ein bekanntes Beispiel ist die Immobilienkrise in den USA 2007 und 2008, die maßgeblich zur weltweiten Finanzkrise beitrug.
Weltweit habe sich das Blasenrisiko insgesamt nur wenig verändert, so die UBS. Besonders kritisch sieht die Bank derzeit die Lage in Zürich, Tokio und Miami. Das geringste Risiko erkennt sie dagegen in São Paulo, San Francisco und New York. Auch Paris und London rangieren im Index weit unten. Die Ausgabe für 2026 ist die zwölfte Berechnung des Rankings.
Preise unter Druck, Mieten ziehen weiter an
Nach den Jahren extrem niedriger Zinsen hätten die Wohnungsmärkte in Frankfurt und München deutlich nachgegeben, sagte Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege der UBS in Deutschland. Inflationsbereinigt lägen die Preise bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen aus den Jahren 2021 und 2022.
In Frankfurt seien die Immobilienpreise im Jahr 2025 um drei Prozent gesunken. Zugleich bleibe die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher als das Angebot. Laut UBS sorgen Zuwanderung und der Trend zu kleineren Haushalten für steigende Mieten, während hohe Bau- und Finanzierungskosten den Neubau ausbremsen.
In München lägen die Preise inflationsbereinigt inzwischen fast ein Viertel unter dem Rekordniveau von 2022. Vor allem die höheren Kreditzinsen hätten weitere Preissteigerungen verhindert.
Markt hat Überbewertungen abgebaut
UBS-Managerin Sükriya Aclan erklärte, der deutsche Wohnimmobilienmarkt habe einen großen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase inzwischen abgebaut. Das knappe Angebot in Frankfurt und München spreche dennoch für stabile Perspektiven bei langfristig orientierten Käufern. Mit einem neuen Immobilienboom sei wegen des höheren Zinsniveaus allerdings vorerst nicht zu rechnen.
Zugleich widerspricht die UBS der verbreiteten Annahme, Wohneigentum schütze automatisch vor Inflation. In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte habe Immobilienbesitz in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Inflationsschutz geboten. Gerade in Märkten, die 2021 ein besonders hohes Blasenrisiko aufwiesen, seien die Preise seither inflationsbereinigt besonders kräftig gefallen – im Durchschnitt um rund 15 Prozent.
Quelle: dpa/bearbeitet durch Julian Weber
