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Vonovia-Aktie gerät nach Berliner Wahl unter Druck
Die Aktie des Immobilienkonzerns Vonovia hat nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus deutlich nachgegeben. Auslöser sind die wohnungspolitischen Pläne der Berliner Linken, die nach ihrem Wahlsieg große Immobilienunternehmen in der Hauptstadt möglichst rasch vergesellschaften will. Anleger fürchten zusätzliche politische und rechtliche Risiken für private Wohnungsanbieter.
Bis zum späten Vormittag verloren die Vonovia-Papiere am Ende des Dax 2,2 Prozent auf 17,31 Euro und fielen damit auf das Niveau von Juni 2023 zurück. Der deutsche Leitindex legte im selben Zeitraum um rund ein Prozent zu.
Linke will bundesweit einmaliges Modell anstoßen
Im Zentrum der Debatte steht ein Vorhaben, das es in dieser Form bundesweit noch nicht gibt. Die Berliner Linke will große Wohnungskonzerne vergesellschaften und so Hunderttausende Wohnungen in Landesbesitz überführen. Die Partei beruft sich dabei auch auf den Volksentscheid von 2021, bei dem sich eine Mehrheit für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen ausgesprochen hatte.
Nach den Vorstellungen der Linken könnte das Land dadurch die Kontrolle über rund 240.000 zusätzliche Wohnungen erhalten. Der Anteil öffentlicher Wohnungsbestände in Berlin würde damit Schätzungen zufolge von derzeit rund 20 Prozent auf mehr als 30 Prozent steigen.
Wie die Vergesellschaftung ablaufen soll
Wie genau das Vorhaben rechtssicher umgesetzt werden soll, ist bislang in vielen Punkten offen. Geplant ist zunächst die Gründung einer Anstalt öffentlichen Rechts. Diese soll Kredite aufnehmen, die betroffenen Wohnungsbestände erwerben und später auch verwalten.
Nach Angaben der Linken wären etwa acht große Konzerne betroffen, die jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin besitzen. Welche Bestände im Einzelnen darunterfallen, müsste jedoch erst noch ermittelt werden. Schon daran zeigt sich, dass ein solches Verfahren Zeit brauchen würde.
Zudem ist das Projekt politisch keineswegs beschlossen. Die Linke müsste zunächst mögliche Koalitionspartner wie SPD und Grüne überzeugen. Ob und wann eine rot-grün-rote Landesregierung zustande kommt, ist offen. Erst danach könnte überhaupt ein Gesetzgebungsverfahren starten. Dass betroffene Konzerne gegen eine Vergesellschaftung klagen würden, gilt als wahrscheinlich.
Hoffnung auf sinkende Mieten – aber viele Fragezeichen
Die Linke verspricht sich von einer Ausweitung kommunaler Bestände spürbare Entlastungen für Mieterinnen und Mieter. Schon heute liegen die Durchschnittsmieten bei landeseigenen Wohnungsunternehmen unter denen privater Anbieter. Nach Vorstellung der Partei könnte sich eine niedrigere Mietenpolitik in großen Beständen sogar auf den gesamten Markt und in einzelnen Bezirken auch auf den Mietspiegel auswirken.
Ob das tatsächlich funktioniert, ist unter Fachleuten umstritten. Entscheidend wäre vor allem, wie hoch die Entschädigung ausfällt, die das Land den Konzernen zahlen müsste. Der Berliner Landesrechnungshof warnte bereits 2024, dass eine spürbare Mietsenkung nur bei einer sehr niedrigen Entschädigung denkbar sei. Je weiter diese jedoch unter dem Verkehrswert liege, desto größer werde das rechtliche Risiko.
Der DIW-Wohnungsmarktforscher Konstantin Kholodilin verweist zudem auf ein weiteres Problem: Würden die Bestände zum Marktpreis übernommen, müssten die milliardenschweren Kredite finanziert werden – mit dem Risiko, dass am Ende sogar Mieterhöhungen nötig würden. Zwar würde das Land die Kredite nicht direkt vergeben, es müsste aber für die Anstalt öffentlichen Rechts bürgen. Falls es bei der Rückzahlung Probleme gäbe, könnten damit auch die Steuerzahler belastet werden.
Juristisch bleibt vieles offen
Befürworter stützen sich auf Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes, die Enteignungen und Vergesellschaftungen grundsätzlich vorsehen. Eine nach dem Volksentscheid eingesetzte Expertenkommission kam bereits zu dem Ergebnis, dass ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit den verfassungsrechtlichen Vorgaben vereinbar sein könne.
Der zentrale Streitpunkt dürfte aber die Entschädigung bleiben. Die Linke geht davon aus, dass diese deutlich unter dem Marktwert liegen könnte. Kritiker verweisen dagegen darauf, dass eine solche Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung erhebliche juristische Risiken birgt. Letztlich dürften Gerichte über die Zulässigkeit und die Höhe einer Entschädigung entscheiden.
Vonovia sieht sich als Teil der Lösung
Vonovia selbst weist den Kurs der Linken zurück und sieht sich eher als Teil der Antwort auf die Wohnungsnot. Konzernchef Luka Mucic betonte nach dem Berliner Wahlausgang, eine Vergesellschaftung löse das Problem nicht. Stattdessen brauche es Rahmenbedingungen, unter denen wieder mehr Neubau möglich werde.
Der Dax-Konzern besitzt gemeinsam mit seiner Tochter Deutsche Wohnen nach eigenen Angaben gut 130.000 Wohnungen in Berlin. Aktuell seien in der Hauptstadt rund 1.000 neue Wohneinheiten im Bau, seit 2013 habe das Unternehmen dort etwa 6.000 Wohnungen errichtet. Das sei zwar nur ein begrenzter Beitrag, aber dennoch ein Beitrag zur Entlastung des Marktes.
Immobilienbranche bleibt zusätzlich unter Zinsdruck
Unabhängig von der Berliner Debatte bleibt das Umfeld für börsennotierte Immobilienunternehmen schwierig. Steigende Zinsen setzen Geschäftsmodelle unter Druck, die stark auf Fremdkapital angewiesen sind. Vor allem bei Refinanzierungen können höhere Finanzierungskosten zur Belastung werden.
Zudem gelten zehnjährige Bundesanleihen mit einer Rendite von derzeit 3,47 Prozent für viele Anleger als attraktive Alternative zu Aktien im Allgemeinen und zu Immobilienwerten im Besonderen.
Diskussion über Alternativen
Fachleute verweisen außerdem auf andere Wege zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarkts. So könnte das Land nach Ansicht von Experten mit ähnlichen finanziellen Mitteln auch den eigenen Wohnungsbau ausweiten und Wohnungsgenossenschaften stärker unterstützen. Dadurch entstünde neuer Wohnraum, während zugleich der öffentliche Anteil am Wohnungsbestand wachsen würde.
Hinzu kommt, dass sich die Lage am Berliner Wohnungsmarkt nach Einschätzung mancher Beobachter langfristig auch durch demografische Entwicklungen und eine veränderte Migration etwas entspannen könnte. Kurzfristig bleibt der Markt jedoch angespannt – und die politische Debatte über Enteignung, Neubau und Mieterschutz dürfte an Schärfe gewinnen.
Quelle: dpa/bearbeitet durch Julian Weber
