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Wer in Deutschland nach einem bezahlbaren Einfamilienhaus sucht, hat nach einer neuen Auswertung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) Köln vor allem in ländlichen und strukturschwachen Regionen Chancen. Im Bundesländervergleich sind Häuser im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Sachsen-Anhalt am erschwinglichsten. Dort muss ein typischer Modellhaushalt im Schnitt etwas mehr als ein Viertel seines Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate aufbringen.
Deutlich schwieriger ist der Erwerb von Wohneigentum dagegen in Berlin, Bayern und Hamburg. Dort fließen im Mittel rund 40 Prozent oder sogar mehr des Nettoeinkommens in die Finanzierung. Auftraggeber der Untersuchung war der Finanzierungsvermittler Interhyp.
Bis zu 35 Prozent des Einkommens gelten als tragbar
Für die Studie analysierten IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer und sein Team die Preise für Einfamilienhäuser in allen 400 Landkreisen und kreisfreien Städten. Grundlage war ein Modellhaushalt mit zwei Kindern und einem Einkommen im 70. Perzentil – also höher als bei 70 Prozent der Haushalte in Deutschland.
Im sogenannten Erschwinglichkeitsindex gelten Wohnkosten von bis zu 35 Prozent des Nettoeinkommens als finanzierbar. Dieser Schwellenwert entspricht dem Indexwert 100. Werte darunter stehen für schlechtere Bezahlbarkeit, Werte darüber für eine bessere Leistbarkeit.
Noch schwieriger ist die Lage laut IW für Familien mit mittlerem Einkommen. Voigtländer betonte, dass es nicht der Realität entspreche, dass ein Medianhaushalt in Deutschland Wohneigentum erwerben könne. Das sei auch sozialpolitisch ein großes Problem.
Wenig überraschend zählen München, die übrigen sechs größten Städte Deutschlands und ihr Umland weiterhin zu den besonders teuren Regionen. In kleineren Großstädten und benachbarten Landkreisen sieht es dagegen deutlich besser aus: Dort muss ein Beispielshaushalt im Mittel etwa ein Drittel seines Einkommens für die Finanzierung eines Einfamilienhauses einsetzen und bleibt damit noch innerhalb der als tragbar geltenden Grenze.
Große Unterschiede auch innerhalb einzelner Bundesländer
Auch innerhalb der Länder gehen die Preise teils stark auseinander. Besonders erschwinglich sind Einfamilienhäuser laut Studie im Kreis Steinburg in Schleswig-Holstein mit einem Indexwert von 187 sowie im unterfränkischen Kreis Rhön-Grabfeld in Bayern mit 184. In diesen Regionen verschlingt der Immobilienkauf weniger als 20 Prozent des Nettoeinkommens des betrachteten Haushalts.
München und sein Umland bilden die Spitze der teuersten Regionen
Am anderen Ende der Skala liegt der oberbayerische Kreis Garmisch-Partenkirchen mit einem Indexwert von 53. Dort müsste selbst der vergleichsweise gut verdienende Modellhaushalt rund zwei Drittel seines Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate verwenden.
Damit ist Garmisch-Partenkirchen kein Einzelfall: Die zehn teuersten Städte und Kreise liegen allesamt in München oder im Umland der bayerischen Landeshauptstadt beziehungsweise im Alpenvorland.
Potsdam folgt direkt hinter den bayerischen Spitzenreitern
Auf Rang zehn steht Ebersberg östlich von München. Selbst dort würde die Monatsrate laut IW noch 54 Prozent des Einkommens des Musterhaushalts beanspruchen. Nach Einschätzung von Voigtländer reicht an solchen Standorten das laufende Einkommen häufig nicht mehr aus, um ein Einfamilienhaus zu kaufen. Oft stünden dann Erbschaften, Schenkungen oder bereits vorhandenes Vermögen hinter einem Erwerb.
Direkt dahinter folgt mit Potsdam auf Platz elf eine ostdeutsche Stadt, die vor allem bei wohlhabenden Käufern gefragt ist. Der Indexwert liegt dort bei 66.
Für viele Haushalte bleibt Eigentum nur außerhalb der Metropolen realistisch
Bezogen auf die Bevölkerungsverteilung lebt weniger als die Hälfte der Modellhaushalte in Regionen mit bezahlbaren Hauspreisen. Interhyp-Chef Jörg Utecht erklärte, etwa 45 Prozent der betrachteten Haushalte wohnten weder in einer der sieben größten Metropolen noch in deren Umland – und damit in Gegenden, in denen ein Einfamilienhaus grundsätzlich noch erschwinglich sei.
Auf baldige Entlastung am Markt sollten Kaufinteressenten nach Einschätzung der Experten allerdings nicht setzen. IW-Ökonom Voigtländer rechnet weder mit deutlich besseren Finanzierungsbedingungen noch mit einem starken Preisrückgang.
Quelle: dpa/bearbeitet durch Julian Weber
